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夫妻一方擅自出卖共有房屋的处理

作者:本网综合 ?? 发布:2018-02-25 ??浏览量:456??
  

  《婚姻法解释(三)》第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”即当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时,该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产,如果第三人尽到了必要的审查与注意义务,支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续,为了保护交易安全,根据善意取得制度,第三人可以取得不动产物权。因此造成另一方损失的,离婚时另一方有请求赔偿损失的权利。

  理解和适用上述规定,应当把握以下问题:

  1.如何认定夫妻另一方是否同意

  《物权法》第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。即共同共有人要处分共有的不动产,必须经全体共同共有人同意。将该法条具体到夫妻共有关系中,则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中,对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。在具体认定是否同意时需要注意:

  (1)如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。反映到日常生活中,夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售,可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此,第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是,现实生活中,也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见,夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条的规定,如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见,但其行为已经表明其同意出售的,则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。

  (2)如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中,经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程,但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨,夫妻另一方往往以其签约时不在场,最后签订价格未经其同意为由,要求取回房屋。对此,要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发,本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。

  2.“第三人善意购买、支付合理对价”的理解

  《物权法》第一百零六条规定了不动产善意取得制度:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:⑴受让人受让该不动产或者动产时是善意的;⑵以合理的价格转让;⑶转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。该制度旨在维护不动产交易安全,保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中,对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点:

  (1)“善意”的认定标准

  对于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道认定为非属善意,但对作为不动产的房屋而言,应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下,只要第三人信赖了登记,就应推定其为善意,除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。

  (2)“善意”的证明责任分配

  在不动产善意取得中,应首先推定取得人是善意的,取得人不负证明自己是善意的举证责任,而由否定第三人为善意之人(往往就是真实权利人)负担之,法官最终通过自由心证对该问题加以解决。具体到本条规范内容,由于登记簿是以国家信誉作为保障,具有高度公信力,其“权利表征度”要高于动产的占有。而且《物权法》第十六条也明确承认了登记簿的推定效力。因此,在举证责任的分配上,原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任,如果其不能证明取得人为恶意,就应推定第三人为善意。

  (3)第三人“善意”状态的时间节点

  从日常生活经验可知,房地产变更登记流程需要一段时间,不可能瞬间完成。根据《房屋登记办法》第二十三条的规定,自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当于30个工作日内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。由此可知,在确定第三人善意的时间节点问题上,至少有提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间等可选项。即将判断第三人是否为善意的时间点确定在记载于登记簿时更为合理。

  (4)合理对价的认定

  “合理的对价”,是指房屋价款与物之价值基本相当,排除不合理低价或无偿出让等情形。对此,可以从以下几个方面把握:

  ①善意取得的前提是有偿交易行为。物权法第一百零六条第一款第(二)项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定,其理由在于:更周全保护真实权利人的利益。更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。

  ②如何认定“合理的对价”。判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理,一般应以主观标准为准,只要合同双方已经完成变更登记,即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下,法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性,只要评估价与合同约定对价不存在明显差异,则应认定对价属于合理范畴。

  ③合理对价应已实际支付。在我国,善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外,还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说,我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则,《物权法》第一百零六条就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为,而且还规定价格应当合理。由此可见,从《物权法》的立法本意来看,善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此,所谓对价是指实际支付的对价。

  在注意以上要点的理解时,还必须注意正确适用本条的另一条件:出卖方与买受方已经在相关部门办理完了产权登记手续,物权已经发生转移。




  相关法律法规条文

  中华人民共和国物权法

  第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

  第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

  第十一条 ?一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

  夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。






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